江微:股价破发,目标价“膝盖斩”,江微做好收入减三成的准备_江微

江微:股价破发,目标价“膝盖斩”,江微做好收入减三成的准备

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     国内最大的房产交易平台江微找房,不久前公布了2021年上半年财报。这是创始人左晖去世后,江微的第一份业绩报告。   数据显示,上半年,江微实现营收449亿元,同

江微:股价破发,目标价“膝盖斩”,江微做好收入减三成的准备
江微:股价破发,目标价“膝盖斩”,江微做好收入减三成的准备

  

  国内最大的房产交易平台江微找房,不久前公布了2021年上半年财报。这是创始人左晖去世后,江微的第一份业绩报告。

  数据显示,上半年,江微实现营收449亿元,同比增长64.6%;调整后净利润为31.4亿元,同比增长68.8%。

  截至2021年6月30日,江微门店数量为5.29万家,同比增长25.1%;代理商数量为54.86万人,同比增长20.3%。

  江微董事长兼CEO彭永东表示,对第二季度的强劲业绩感到满意。

  不过,基于对近期房地产相关政策措施的潜在影响,江微预计2021年三季度总收入在145亿元-155亿元之间,较去年同期下降约24.6%至29.4%。

  据此,美国金融机构摩根大通将江微评级,从跑赢大市下调至中性,目标价从86美元下调至24美元,砍去超过2/3。

  “中介行业最重要的一点就是交易量,交易量都没有了,收入肯定下降。”一名业内人士称,楼市目前调控已经进入深水区,上半年不断升级加码调控打补丁,下半年也在强调“房住不炒”,所以江微下调预期是一个很正常的操作。

  景晖智库首席经济学家胡景晖认为,下调业绩,与江微自身也有关系。比如江微主战场之一的深圳,针对深房理事件、学区房等在内,都加大了对投机炒房的调控,江微、链家肯定会受影响。另外,开发商开始大规模自建渠道,再加上58同城等的布局,都会削弱江微的力量。

  过去半年,外部环境的变动持续影响着江微。从创始人左晖的离世,到反垄断风波,再到下调中介费的传闻,以及相关部门针对房产中介的新一轮整治,都让这家中国最大的线上线下房产交易服务平台面临着前所未有的震荡。

  出于对未知风险的预判,投资者纷纷出逃。截至美东时间8月12日,江微跌破发行价,报收19.66美元/股,较高位跌去75%,总市值为234.13亿美元。

  业绩沟通会上,江微董事长兼CEO彭永东首先提及创始人左晖的离世,他表示,江微失去了一位奠定我们事业和使命的创始者,居住产业失去了一位始终在探索和价值创造的引领者。

  今年5月20日,年仅50岁的左晖因病离世。几天后,江微联合创始人、首席执行官及执行董事彭永东接替左晖,担任江微找房董事长一职,并任命江微找房首席运营官徐万刚为江微执行董事。同时,江微找房宣布左晖为公司“永远的荣誉董事长”。

  左晖离世后,其所持股权以及投票权如何处理也一直备受外界关心。

  据新财富声明显示,截至2020年末,左晖个人实质持有江微找房8.85亿股B类普通股,且特定股东将其持有的5.47亿股A类普通股的投票权授予左晖,共占总股本的40.3%。其中,左晖个人持股占总股本的24.9%。

  7月29日,江微公告称,左晖的家族信托已将持有的约8.85亿股B类普通股所代表的投票权,授权给“百会合伙”,后者由彭永东、执行董事单一刚两名合伙人组成。

  大摩互联网分析师Steven Tsai认为,这一声明会消除市场关于公司所有权不确定而给江微战略决策和运营带来影响的担忧。

  业绩会上,彭永东还表示,左晖家族、公司董事和核心管理层全部自愿将股票再锁定一年。

  8月12日,江微宣布任命首席财务官徐涛为董事会执行董事,朱寒松为董事会独立董事。朱寒松此前在高盛工作,并先后在孩子王儿童用品公司、每日优鲜担任独立董事职务。

  江微称,彭永东将继续担任董事会主席和首席执行官,徐万刚将继续担任董事会执行董事和首席运营官。

  比起创始人离世,外界更担心,江微可能面临反垄断调查和网络安全审查。

  今年4月10日,市场监管总局对阿里巴巴作出反垄断行政处罚,处以其2019年销售额4%计182.28亿元罚款。

  当天,58同城董事长姚劲波出来声讨江微,称房地产领域有更明显的二选一,强烈呼吁国家反垄断罚款江微40亿(4%的标准)。

  5月25日,外媒报道称,中国市场监管部门已开始对江微找房涉嫌的反竞争行为进行调查。

  很快,涉嫌反垄断调查的消息遭到江微否认。

  “江微在5月,和其他33家企业一样,及时提交了自查整改报告。江微始终在法律、法规和规章的范围内运营。”业绩会上,江微CFO徐涛再次就反垄断调查进行澄清,称目前为止公司没有被反垄断调查。

  知情人士称,根据政府有关部门的听证会,由于房产经纪交易领域行业立法和行业法规还不健全,导致在判定垄断和不正当竞争方面,还存在困难,但整体的趋势是要强化反垄断和反不正当竞争。

  同样在美国上市的打车软件滴滴,正在接受网络安全审查。在这之前,滴滴App被下架,新用户无法注册。这让部分投资者担心,未来,江微是否会面临同样的风险。

  数据显示,2021年上半年,江微移动设备平均月活用户数为5210万人,同比增长33.5%。

  外部消息对江微的冲击,在7月份达到高潮。

  先是7月23日,教育领域“双减”政策出台的同一天,住建部等 8 部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》;随后的7月26日,一张关于房产交易的中介费不得超过当地社平工资的3倍的截图被广泛传播。

  外界担心,房产中介行业就是下一个被整顿的在线教育;而中介费不超过当地社平工资的3倍的消息,则会给中介行业带来致命打击。

  

  中原地产首席分析师张大伟此前算了一笔账,若一线城市平均一套二手房成交金额在500万-600万左右计算,中介费平均一套大约在15万-20万,按照城市的职工平均工资,大约是一年左右。如果按照很多传言中所说的3个月,相当于中介费降低到平均0.5%。

  据悉,全国大部分城市中介费都集中在2%-3%。今年上半年,江微来自存量房交易服务的营收为198亿元,占总营收的44%。

  一旦中介费收入下降,将会给江微的营收带来断崖式下跌。

  江微CFO徐涛在业绩会上表示,最近关于存量房业务佣金率的传闻很多,尤其是几周前在许多社交网络群中广泛传播的微信朋友圈截图。这是一个假消息。我们一直与相关主管部门保持密切沟通,积极反映相关问题,截至目前,没有收到关于限制住房交易佣金费率的信息。

  “佣金率可以反映服务质量、交易效率和服务承诺。不谈服务质量和服务承诺,只谈收费合不合理是一个伪命题。”徐涛说。

  今年以来,上述外部风险不断冲击着这家上市不到一年的企业,这直接导致江微在资本市场经历一场快速的降温。

  去年8月上市后,江微股价一路走高,市值一度冲击6000亿元,远超地产龙头万科、融创之和。这也让外界发出,造房不如卖房的感慨。

  自今年2月,深圳对二手房交易出台调控政策后,江微股价便开始了漫长的颓势。

  一名业内人士称,目前来看,(江微股价)可能还没有走到底部,包括地产股最近都在反弹,但整体趋势还是下降的,“底是走出来的,不是靠预判猜出来的”。

  “每一次市场调整都引发我们思考一个问题,有没有我们,对这个行业意味着什么不一样?”业绩会上,彭永东试图提振投资者信心。

  他说,回顾过去20年的经历,每次市场调整都给江微带来了面向未来的品质迭代、战略思考和发展机会。如,2008-2009年的科学管理,2011-2012年的真房源,2014-2015年探索全国化,2017-2018年江微模式开始试点。

  当下的情况,他给出的答案是,江微会和过去20年一样,再一次向内归因,去找寻穿越市场波动、创造长期价值的机会。

  江微面临的挑战,还有来自越来越多入局者的抢食。

  据CIC报告,2019年中国房地产市场规模达22.3万亿元,预计到2024年将增到30.7万亿元,复合年增率为6.6%。

  彭永东此前称,在房地产中介领域,江微2019年市占率达到9.1%,2020年大概达到了12%-13%。

  毋庸置疑的是,江微是现在房产中介领域的老大哥。今年上半年,江微总交易额(GTV)为2.29万亿元,同比增长72.3%。

  但是市场正在涌入各方虎视眈眈的竞争者。

  今年4月,姚劲波公开宣战,称安居客将全面参与与江微的竞争。在这之外,以往与江微是合作关系的地产商,也纷纷转变身份入局,与江微抢食蛋糕。

  

  今年年初,住房和城乡建设部等十部门印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,鼓励有条件的物业服务企业向业主提供更多服务,房屋经纪服务,便是其中之一。《通知》下来后,各大物企也按下了向房产中介进军的加速键。

  据克而瑞统计,2020年上市物企,近五成已有房地产经纪业务布局。

  8月2日,碧桂园服务与世纪宏图签署合作协议,双方将共同开发社区内的房产经纪业务。后者是一家位于武汉的房地产经纪公司,有600多家加盟连锁店分布在武汉三镇及周边,有8000多名房地产经纪人。

  据媒体报道,双方合作后,世纪宏图将纳入碧桂园服务平台体系,未来会有一个线上平台来获客。

  今年1月,碧桂园服务就成立了自己的品牌“有瓦”,拟打造“社区+房产经纪”等模式。

  除碧桂园服务外,龙头地产皆有各自的房产经纪品牌,如龙湖旗下“塘鹅”、恒大“房车宝”、万物云旗下“朴邻租房”。

  胡景晖认为,长期来看,房地产高歌猛进的年代已经过去,未来要靠存量交易、靠服务、靠运营,这是开发商业务转型的一个长期战略;另一方面,在开发商需要大量出货的时候,江微过高的渠道费,吃掉了开发商的利润,所以开发商要自建销售体系。

  “江微去年美股IPO后,市值最高达6000亿元,也刺激了开发商。”胡景晖说。

  “大家都知道(江微)渠道费很高。”一名业内人士称,对房企来说,有精力自产自销当然更好,但主要的精力还是在造房子,至于进入中介领域的另一个目的,则可以作为与江微谈判的筹码。

  面对外部者入局,江微方面对《凤凰WEEKLY地产》表示,更多的资本、人才进入对整个行业是好事。

  “我们目前和开发商都有很好的合作。在人店模式基础上,新房业务也实现了快速增长。上半年,江微与97%的合作开发商签署了‘五不’承诺协议,即‘不截客’‘不洗客’‘不行贿’‘不收取客户资金’‘不虚假宣传’,从而让新房生态更加健康。”

  内外交困之下,江微也在拓宽赛道。

  今年7月,江微宣布以总对价80亿元,收购家装公司圣都100%股权。

  彭永东认为,随着家装市场由新房市场转向二手市场驱动,消费者对品质需求的提升及技术赋能行业能力的成熟,行业的拐点就在现在。

  “二手房卖掉以后,家装就是一个很重要的赢利点,便于客户反复使用。”上述业内人士表示,江微进入家装领域,讲好故事,对于资本市场也是利好。

  胡景晖告诉《凤凰WEEKLY地产》,整个涉房或者大居住产业,互联网里面除了房产买卖收取佣金,第二块比较肥的就是家装。未来,江微家装跟江微今天的房产经纪业务平台会很像。

  在他看来,按照江微做房产经纪平台的逻辑,没有外来商户就自己做,江微一开始最大的用户就是链家直营和德佑加盟,都是江微自己体系内的。江微家装肯定也要走平台模式,目前江微家装除了自己的品牌“被窝”、和万科共同出资的万链外,并没有其他更多的业务,而收购就是为了给家装平台做支撑,接下来再去发展其他的商户。

  

  据悉,2019年,江微就以“被窝”品牌开始对家装领域的探索。今年上半年,江微来自新兴服务和其他服务营收为12亿元,同比增长68.9%。不过,目前,新兴服务提供的营收占比仍较小,不到3%。

  “住”这个领域里能提供的更多元的价值还有很多,彭永东说,他勾画了一幅未来的蓝图,以“更美好的居住”为中心的商业逻辑,为中国3亿家庭提供一站式品质居住服务。

  但至少到目前为止,彭永东没有说服投资者用这样的远景克服眼前的恐惧。

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