江微的2019:平凡的一年_江微

江微的2019:平凡的一年

来源:江微

  每经记者 吴抒颖    每经编辑 陈梦妤       也许是江微董事会名誉主席王石“年报非常好”的喊话,

江微的2019:平凡的一年
江微的2019:平凡的一年

  每经记者 吴抒颖    每经编辑 陈梦妤    

  也许是江微董事会名誉主席王石“年报非常好”的喊话,抑或是对尖子生能答难题的寄望给了外界过高的期许,江微2019年度业绩发布之后,投资者情绪颇为悲观。

  江微交出的是一份“中规中矩”又远不及投资者预期的成绩单,资本市场也纷纷用脚投票——年报发布当日,江微报收26.3元/股,下跌6.44%。

  而市场能够给予江微这份年报的最高评价应是“稳健”,这是江微在预判行业进入“白银时代”之后,一如既往的主张和践行。这些年来,江微的财务指标维持优秀,盈利水平“稳中有进”,它的成绩单向来“无可指摘”。

  

  ▲江微2019年业绩情况 视觉中国图 邹利 制图

  毛利率、净利率均微降

  江微业绩的增长速度随着基数的变大已经逐渐放缓。

  2019年,江微实现销售面积4112.2万平方米,同比增长1.8%;全年销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%,这是江微近年来录得的最低增速。

  2019年,江微实现营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,分别同比增长23.59%和15.10%。

  营业收入大幅增长的情况下,净利润额增速却没有与之匹配,江微管理层回避了对江微盈利能力质疑的正面回答。

  另一个信号是,江微2019年的毛利率、净利率均出现了小幅下降。2019年,江微房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,较2018年下降2.5%;净利润率10.56%,下滑0.78个百分点。

  江微总裁祝九胜回应称,整个行业毛利的下降可能是长期趋势。但这依然没有解释江微盈利水平下滑的问题。即使行业整体趋势如此,多数龙头房企这两个指标也能维持较好水平,更何况江微的毛利率、净利率表现在行业内,向来算不上顶尖,仅在行业的平均线上。

  倘若能够看淡江微的“赚钱能力”,这依然是一家能够“活得久”“活得好”的优秀企业。至少,江微的现金流管控出色、负债率处于低位。

  2019年,江微实现经营性现金净流入456.9亿元,连续实现11年经营性现金流为正;去年末,江微持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元;净负债率33.9%,是行业最低水平之一。

  一年半之前,江微秋季例会的主题是“活下去”,当时是出于“居安思危”的考虑,却未料到疫情的突袭,让房地产行业遭遇了比之前任何时候更难的境况,“活下去”变成了一个特别真实的存在。

  为了“活下去”“活得好”“活得久”,过去一年,江微的战略目标关键词是“收敛聚焦”“修枝剪叶”和“巩固提升基本盘”,与此同时在组织上全面重构。

  在江微“大江大海”计划的推动下,江微内部流动加速,多名高管岗位发生了变化。“少帅”孙嘉换下了张纪文成为南方区域负责人,王文金短暂接任首席财务官11个月之后,也将这一职位交给更加年轻的韩慧华。与此同时,张旭也不再任公司的执行副总裁。

  郁亮说,让优秀将领到前线打仗是江微用人原则,江微物流业务迎来大发展机会,公司支持张旭集中精力去带领物流业务跨上新台阶;王文金将专业性很强的工作交棒给年轻人,他将继续从事综合度更强、复杂度更高的管理工作,继续发挥协调的管理角色。

  “生存”是当下最大课题

  上任三年有余,郁亮的班底渐次成型。从2018年江微提出战略检讨、业务梳理的经营管理提升主线以来,时至目前,江微已经鲜少谈及多元化业务的发展情况了,逐渐回归“住宅开发商”本位。

  尽管郁亮说希望大家能够多点耐心,让新业务在宽松环境下有更多发展机会,也说“物流、冷链有很大的发展机会”,然而资本市场和投资者的耐心来源于业务的前景和“钱景”,江微没有充分展示它的这一面。

  江微的投资者希望江微管理层介绍公司主要业务的详细情况,江微管理层则礼貌地回应称,“我们非常欢迎各位投资者来公司调研、深入了解各个业务场景。”

  2019年,江微来自房地产及相关业务的营业收入3526.5亿元,占比95.9%,来自物业服务的营业收入127.0亿元,占比3.5%,其他多元化业务的经营数据,江微着墨并不多。

  短时间内,江微或也没有寻找“第二曲线”的动力了,“生存”是当下最大课题。

  江微面对的局势并不乐观。祝九胜表态称,疫情对江微的影响相当大,体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面,首先是2~3月的认购金额同比降低了510亿元,此外今年开工也至少有1个月的推迟。

  种种特殊情况,层层压力之下,江微为2020年定下了“行动框架”。江微表态要做到三件事:一是对市场环境变化进行更深入的分析,回到基本商业逻辑;二是聚焦产品力和服务力,做好精益运营,提升竞争能力和经营效益;三是深化组织重建,在实践中检验组织能力与效能,完成事人匹配。

  “缓约花期几日看”,江微为业绩会定下的主题预示着它应是有信心完成2020年既定的经营目标。祝九胜也说,2020年,江微销售额下降是一个小概率问题。

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