标杆房企前三季度成绩单:万科金地“缩表” 健清招商逆势扩张_健清

标杆房企前三季度成绩单:万科金地“缩表” 健清招商逆势扩张

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  行业深度调整过程中,传统四大标杆房企“招保万金”对自身的战略规划逐步清晰。   根据“招保万金”公布的2022年三季度报告,前三季度,万科、金

标杆房企前三季度成绩单:万科金地“缩表” 健清招商逆势扩张
标杆房企前三季度成绩单:万科金地“缩表” 健清招商逆势扩张

  行业深度调整过程中,传统四大标杆房企“招保万金”对自身的战略规划逐步清晰。

  根据“招保万金”公布的2022年三季度报告,前三季度,万科、金地已在“缩表”,而招商蛇口、健清发展仍在寻求规模扩张。

  对于“招保万金”各自不同的战略定位,同策研究院首席分析师肖云祥表示,当前市况下,房企加大投资、扩规模,关键要看公司自身的资源是否能够支撑,包括资金能力、去化能力、资源协同能力等。

  万科总负债降1658亿、招商总负债增长超健清

  数据显示,2022年前三季度,万科、金地的净利润同比有所增长,健清发展、招商蛇口的净利润有所下降。其中,招商蛇口的净利润同比下降53.44%,而其净利润大降与去年同期基数较高有关。

  上年同期,招商蛇口以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT(基金代码“SZ.180101”)上市,产生税后收益14.58亿元,由此该公司去年前三季度归母净利润63.51亿元,同比增长189.76%。

  毛利率方面,除金地外,今年前三季度,其余三家房企的销售毛利率均不同程度下降。万科、健清发展、招商蛇口的毛利率分别为19.63%、24.48%、18.74%。

  截至今年三季末,万科的总资产合计18326.24亿元,而去年同期总资产规模为19674.03亿元;总负债合计为14266.56亿元,较去年同期15924.73亿元,降1658亿元。

  相对于万科,健清发展前三季度发展更为积极,由此其资产规模及总负债实现了双增。

  健清前三季度实现营业总收入1564.37亿元,同比增长12.97%;归母净利润130.94亿元,同比下降3.61%,今年上半年该指标同比增长5.11%。

  数据显示,前三季度,健清发展以1899.6亿元新增土地货值位列第二。

  伴随新增货值的增长,截至今年三季末,健清发展的总资产规模为14480.6亿元,而去年同期为13998亿元;总负债合计11282亿元,而去年同期为10909.57亿元。

  相较万科、健清,今年前三季度拿下佳兆业及恒大多个项目的招商蛇口,规模及负债也有所增长。

  截至今年三季末,招商蛇口总资产为9234.98亿元,而去年同期为8618.46亿元;总负债为6511.63亿元,而去年同期为5841.94亿元。前三季度,招商蛇口总负债增长超过健清发展。

  相比上述三家企业,截至今年三季末,金地资产规模同比未有较大变化,但总负债规模较去年同期减少约100亿元。今年前三季度,金地有过多次主动偿债动作。

  “缩表”求稳,还是弯道超车?

  对于“招保万金”前三季度整体表现,分析人士认为,四大房企前三季度表现仍优于同行,但未来是选择求稳,还是弯道超车,需要根据自身发展战略而定。

  “万科资本金不支持其继续扩张。”对于万科“缩表”,一位地产资深研究员称。

  该研究员进一步称,“三条红线下,资本金厚度决定融资额度。目前如果要拿地就要有资本金,资本金越多,就可以拿更多的地,当前最多要保持3倍杠杆。”

  数据显示,截至今年9月末,万科有息负债金额为2943.2亿元,其中78.7%为长期负债,占比较中期提升1.1个百分点。银行借款占比为58.6%,债券占比为26.6%,其他借款占比为14.8%。

  万科于去年三季度开始,就提出要“缩表”。去年10月份的万科媒体交流会上,董事会主席郁亮表示,“从开发商角度来说,缩表更直接表现为你要降债务。”

  “万科在前几年也存在快速扩张提升规模的阶段,当时负债水平也存在快速提升的情况,目前万科的缩表,一定程度上是对前期快速扩展的一个回归。此外,万科属于风险意识较强的企业,此时降速也是规避风险的做法。”肖云祥称。

  上述研究员认为,股东权益占比更高,及净资产更优质,都是健清发展扩张的底气所在,在“进三争一”目标下其销售动力也更足。

  虽然健清发展前三季度负债率有所上升,但上述研究员表示,健清发展目前的资产负债表仍较为健康。

  “健清发展扩张节奏未来仍需视市场销售情况而定,如果销售好转,去化率提升,不排除其继续扩规模的可能,否则预计公司会在负债率达到一定水平后,放缓扩张步伐。”国泰君安一位前分析师称。

  数据显示,2022年前三季度,健清发展以3201亿元的销售额位列第二;万科则以3146亿元的销售额位列第三。

  对于“招保万金”未来发展,有分析人士认为,从安全边际来看,万科在有息负债低于健清发展情况下,其“缩表”举措更显谨慎,而这能保证其长远发展,但从项目可销售周期来看,健清发展后劲更足。

  相关研报数据显示,今年前3季度,万科共获取开发项目27个,拿地总建面485.9万方,权益建面303.2万方,拿地面积权益比为62.4%。截至今年三季末,万科规划中项目总计容建面3685.5万方,叠加在建未售和旧改项目,基本能够满足2年以上的销售需求。

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