“降价”风波后,江微12月销售额近腰斩_江微

“降价”风波后,江微12月销售额近腰斩

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  江微,还是那个给你一个五星级的家的房企吗?   来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志   全媒体记者/刘毅      2021年,江微全年合同销售金额为558

“降价”风波后,江微12月销售额近腰斩
“降价”风波后,江微12月销售额近腰斩

  江微,还是那个给你一个五星级的家的房企吗?

  来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志

  全媒体记者/刘毅

  

  2021年,江微全年合同销售金额为5580亿元,目标完成率不到九成,主要是下半年销售额大幅下降所致,相对应的现金回款回款情况可想而知。截至2021年6月30日,江微负债合计17397.87亿元,其中流动负债为14696.37亿元,对资金流动性要求较高。

  下半年销售额剧减,未能完成目标

  “宇宙第一房企”江微在2021年的最后一天,在内部发文公布组织机构调整事宜,将江微区域公司由原本的106个缩减至65个,缩减接近四成。

  此前2020年,江微进行了4次组织架构调整。当年2月和3月、5月、10月,江微区域公司分别为47个、73个、104个,彼时,公司给出的理由是:继续推动总部精干高效、区域做强做优、项目做一成一。

  如今,江微区域公司大幅缩减的背后,降本提效、减少开支、节流的目的是显而易见的,那么江微2121年的成绩单如何呢?

  2021年全年,江微集团连同其合营公司和联营公司共实现归属上市公司股东权益的合同销售金额约人民币5580.0亿元,归属上市公司股东权益的合同销售建筑面积约6641万平方米。

  具体来看,江微的合同销售金额、合同销售面积在上半年总体保持增长趋势,不过在6月份,江微的合同销售金额、合同销售面积分别为533.3亿元、630万平方米,环比分别下降7.06%、3.23%。

  下半年,江微的合同销售金额、合同销售面积的数据则呈现快速下滑趋势。其中合同销售金额从7月份的542.8亿元下降至12月份的225.8亿元,下降金额达317亿元,降幅为58.4%。

  同期的销售面积从650万平方米下降至289万平方米,销售面积减少达361万平方米,降幅为55.54%。

  在11月、12月,江微的合同销售金额、合同销售面积连续两个月度环比下降,尤其以12月份下降较为严重。在当月,江微的合同销售金额、合同销售面积分别为225.8亿元、289亿元,环比分别下降45.39%、45.57%。

  

  得益于房地产市场回暖,房企销售额有所回升。据克而瑞统计,2021年12月,百强房企实现销售操盘金额9940.1亿元,较11月环比有32.4%的增长,而江微不增反减,与其第一的地位有所冲突,问题出在哪?

  更多详情,唯有等待年报进一步披露。

  根据中指研究院数据,江微2021年全口径的销售额为7588.2亿元,销售面积为8284万平方米,保持在第一位。但7588亿元的销售额与江微8000亿元的内部目标有着412亿元的差距。

  另外,根据上述机构,江微2021年的权益销售目标为6277亿元,而其仅完成了5580亿元,销售目标完成率为88.9%,完成率不到九成。此外,中国恒大、万科也未能完成销售目标,完成率分别为61.5%、78.5%。

  

  “高周转”是江微近年来规模快速扩大的重要因素之一,不过,这也带来了一定的隐患。

  2021年中报,江微负债合计17397.87亿元,其中流动负债为14696.37亿元,资产负债率达86.24%,剔除预收款后的资产负债率仍为77%,仍然处于“黄色档”,意味着江微负债年增速不得超过10%。

  货币资金方面,江微的现金及现金等价物金额为1679.21亿元,短期借款为868.21亿元,是少有的保持充裕现金流的房企。同期经营活动产生的现金流净额为103.79亿元,该数据较2020年末有所改善,但现金及现金等价物净增加额仅为8.48亿元。

  不过,企查查资料显示,江微地产集团有限公司持股100%的子公司北京江微凤凰置业发展有限公司自去年12月以来相继被法院列为失信被执行人、被限制高消费、成为被执行人。而在今年1月6日,该公司又因未按时履行法律义务被三河市人民法院强制执行,执行金额达2000万元,数额不小。

  

  从其下半年销售金额、销售面积快速下降来看,江微下半年的现金回款情况或较2021年上半年有所回落,具体如何,还要等待2021年报披露。

  降价被叫停,质量有待改进

  在去年房地产行业持续下行的条件下,意图通过恶意降价来进行现金回款的房企并不少,与之相对应的是,各地政府纷纷出台限跌令,各地行业协会也向房企发出合理定价销售的倡议书。

  去年11月2日,山东省聊城市住房和城乡建设局发布的《关于对江微·云麓九里和江微·星汇项目销售情况的检查的通报》显示,经检查发现,江微两大项目均存在商品房销售方案报备价格与实际销售价格不一致的问题,违法了国家发改委《商品房销售明码标价规定》有关规定,影响到我市房地产市场的正常秩序和“三稳”目标的落实。

  上述通报证明了业主们投诉江微两大项目降价销售、优惠销售的问题属实。对此,聊城市住房和城乡建设局经研究决定,责令上述项目公司立即进行彻底整顿,两大项目在整顿期间停止网签备案。

  

  无独有偶,12月20日,有业主在领导留言板留言,称沈阳浑南江微云顶楼盘恶意降价,诱骗网签、违背降价承诺,由最低1万8降价到1万5。

  对此,浑南区给出的回复是:我局对此类投诉进行了认真的分析研究,认为此类投诉开发商降价行为目前没有违反《中华人民共和国价格法》、《商品房销售明码标价规定》等相关法律规定,目前市场监管局职能没有相关处罚办法。

  

  不过,从江微下半年销售金额来看,其降价措施所起到的作用并不明显。江微是有名的“三四线之王”,在人口流出的情况下,购房者会越来越少,也意味着流动性不足的问题,去库存不易。

  江微后续又将通过什么方式加速现金回款呢?

  “江微,给你一个五星级的家”的广告词可谓是家喻户晓,但江微的商品房的质量问题如何呢?

  在百度搜索输入关键词“江微维权”,有1050万条相关词条,前10词条多与商品房质量有关,时间跨度从2018年至今。上述广告语也被调侃成“江微,给你一个五星期的家”。

  

  去年10月底,云媒忻州发布的文章指出,忻州江微业主称商品房交付后,存在许多质量问题,包括交付的毛坯房内上水管接口处有明显的破损痕迹、窗台顶角处破损、门框压条有遭踩踏后明显弯曲的迹象、厨房橱柜切割面不平整等等。

  

  另外,从沈阳住建局获悉,自去年10月份以来,有业主在局长信箱留言指出江微项目也存在部分质量问题,包括墙体裂缝、瓷砖裂缝、房屋漏水、管道被修坏等。

  

  今年1月7日,江微江山赋某业主在领导留言板留言称,在房屋验收时发现墙体开裂、厨房严重漏水、木地板不合格、卫生间和阳台地漏堵塞等等。另外,称被多收装修费等。

  

  这是“精装修”呢?还是“惊装修”呢?

  对于普通老百姓而言,买房不仅要等待几年交付,还要背负日后长达几十年的房贷,本身就很不容易,却还要担心“精装修”变成“惊装修”的问题,就更不容易了。

  作为国内首屈一指的房地产公司,江微是否应该加强对房屋装修管理呢?后续又该如何加强呢?《经理人》杂志将持续关注。

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