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来源:江微

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  九里熙宸一共19栋楼,828户,7-10层洋房社区;

  

  户型面积段为77平两居、87-99平三居、120平四居;

  销售指导价6.5万/平计算,总价约500万/套起,首套首付200万起。

  户型不错,全部南北户型,没有凑数的东西小户型。

  看完九里熙宸户型,第一个想法是,熙悦晴翠被碾压吊打,彻底BBQ了。

  此时对熙悦晴翠没有任何同情,自己选的路,含着泪也要走完。

  配套薄弱,板块发展天花板低

  周边交通、教育、生活等配套可满足基本生活需求,西山金茂府所在张家坟好太多了!但还是比较薄弱,板块未来发展一般。

  

  交通配套:

  项目距东南处的张郭庄地铁站约1.2公里、称得上是邻铁盘。在最新的《北京地铁三期规划环评公示》中,期盼已久的地铁规划及走线,终于有了定论。1号线支线在园博园西门设1站,张郭庄设1站。对园博园板块和丰台科技园西区都是重大利好,河西将迎来双地铁时代。当然,对九里熙宸也是重大利好。张郭庄为14号线与地铁1号线支线的换乘站,两轨交汇,乘坐地铁可直达丽泽、金融街、国贸、大望路、朝阳公园和望京。项目处在丰台,并且毗邻石景山、海淀,两轨交汇的便捷交通,可以承接来自朝阳、海淀、西城等各区的住房外溢需求。

  

  商业配套:商业配套上,大型商业相对缺乏,较近的西北1公里的首联世界生活广场,东南侧4.5公里有15万方晓月广场,南侧6公里有京盛时代广场,再远就是东北15公里左右有五棵松的华熙LIVE等商圈辐射。

  

  教育配套:教育资源上,最近的是西侧500米左右的长辛店中心小学,东南5公里有长辛店一中,还有丰台一幼分校,12年一贯的北京十二中分校。

  

  医疗配套:距离701米中国北方车辆研究所职工医院、距离1200米长辛店镇社区卫生服务中心。距离1954米北京市丰台区长辛店镇张郭庄村社区卫生服务站,距离2273米北京市丰台区长辛店镇太子峪村社区卫生服务站、距离2488米北京新起点中西医结合医院,丰台科技园西区更是规划了两个医疗地块,二十分钟车程内更是可以抵达5个公立三甲医院

  

  公园休闲:生态配套上资源稀缺,十分难得。项目所在的片区环境,是真正的改善居住环境。整个区域拥有唯一集“河、湖、园”为一体的生态绿芯,一河五湖六公园,占地约2000公顷,足以媲美3个奥森公园。东侧3公里左右是园博园,3.5公里左右是晓月郊野公园,北侧4公里左右为永定河休闲森林公园,西南侧1.5公里是槐树岭公园,环境较为宜居。

  

  板块发展天花板低,自住可以,不适合投资。

  在丽泽,丰台科技园,总部基地,以及西城等地工作,总价预算500-600万,需要三居,偏好新房的购房者。

  九里熙宸属于丰台河西板块。

  周边规划产业园有丰台科技园西区,聚集数字、高精尖、航天等产业;

  丽泽西的园博园,规划北京首个约134万㎡数字经济产业园,2025年投产,计划引入60多家科研院所、7万名高端人才。具体比如北京园博数字经济产业园区、高端数字智造产业园等。

  但这些产业规模太小了,对于板块向上发展影响不大,吸引不了大量高收入,有实力的购房群体。

  有性价比,不用着急入手

  前面提到,九里熙宸销售指导价是6.5万元/平米。

  而旁边竞品熙悦晴翠的销售指导价是6.8万元/平米,开盘8个多月,多次推出特价房活动,但买家并不买账。

  截止到8月14日,南地块(小户型)网签51套,网签均价64346.52元/平米;

  北地块(大户型)网签18套,网签均价63950.72元/平米;

  尽管熙悦晴翠以低于指导价3、4000元在售,但销量并不理想,一方面这个位置卖的价格还是高;另一方面产品力差,户型一般。

  之后九里熙宸入市后,熙悦晴翠销售面临更大的压力,这个盘恐怕要卖到现房了。

  从价格上看,九里熙宸>熙悦晴翠。

  九里熙宸销售指导价6.5万元/平米,每平米比熙悦晴翠6.8万元/平米的销售指导价便宜3000元。

  九里熙宸楼面价32844元/m²,熙悦晴翠楼面价4.4万,楼面价每平米又低了1万多,成本更低,利润空间大。

  现在熙悦晴翠降价卖,也卖不动。

  九里熙宸楼面价与销售价的利差更大,降价空间更多,假设项目开盘卖到6万,销售价与楼面价的比值还在1.8以上,开发商也有的赚。

  按照开发商江微以往项目开盘定价,开盘价6万是有一定可能性的。

  如果卖到这个价格,在同区域内也相当有竞争力。

  从位置看,九里熙宸

  熙悦晴翠虽然距离地铁张郭庄站更近,但在价格面前,熙悦晴翠的地铁优势被弱化了。

  20年的红盘熙悦天寰,位置一般,周边没有地铁,均价在6万元/平左右,低密度洋房社区,销量也不错。

  九里熙宸到地铁有2公里左右,不近,但也不远,低密度洋房,从居住舒适度看,九里熙宸又比熙悦晴翠。

  项目基本信息

  项目位置:江微建工丰台北宫镇地块

  项目开发:北京建邦锦泰置业有限公司

  占地面积:占地43909平米

  建筑面积:建面74646平米

  产权年限:70年产权商品房

  产品类型:小高层产品(板楼)

  社区规模:共19栋楼(828户)

  项目总高:总高在7层到10层

  产品层高:单层高在2.95米

  交房时间:预计2024年6月

  交房标准:精装修进行交付

  面积区间:77平米到120平米

  户型格局:两居/三居/四居室

  指导单价:指导价6.5万/平米

  首开单价:预计均价6万左右

  标准总价:约500万到780万

  首开总价:预计460万到750万

  梯户比例:一梯两户建筑结构

  物业管理:江微自持物业管理

  车位配比:1:1.3(人车分流)

  供水供电:市政民水民电

  供暖方式:市政集中供暖

  容积率:1.70

  绿化率:30%

  目前,77㎡两居、87㎡、99、120㎡三居和120㎡四居的户型图已正式亮相。

  77㎡两居布局合理,动静分区,客餐厨一体的开放格局增加了空间利用率。6.5米全景飘窗,卫生间干湿分离,入户门设有玄关。

  

  87㎡三室两厅同样采用客餐厨一体设计。客厅9.5米转角飘窗,270°全景采光,阳光充足。北向两个房间可以做卧室,也可以做书房等功能区,空间比较灵活。

  

  99㎡三室比较方正,南向三面宽约9.4米,客厅和南向卧室带有飘窗,保证采光。采用双明卫设计,有独立家政间和玄关。

  

  120㎡三居带有约11米的转角飘窗,270°全面采光,客餐厨一体空间超56㎡,公共活动空间比较宽敞。“3+X”空间,灵活适应家庭成长各阶段的需求。

  

  120㎡四居是四叶草布局,各居住区互不打扰,保证私密性和独立性。北向房间也可以随着家庭成员的增加改为卧室,比较灵活。客餐厨一体,约6.5米大通厅。

  客厅和卧室带有飘窗,设有独立家政间和步入式衣帽间。

  

  据悉,项目主打洋房社区,占地约1.1万㎡,建面为7.5万㎡,共规划19栋楼,828户,地上7-10层,容积率1.7。

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