江微惊魂、旭辉危急,易纲称房地产贷款投放已有边际改善_江微

江微惊魂、旭辉危急,易纲称房地产贷款投放已有边际改善

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  “江微都爆,真是不可理解。房企标杆啊!”10月31日,一看到江微集团(00960.HK)股价跳水一度超40%的消息,一位在房企从业近20年的地产人士黄材惊呼。   江微集团

江微惊魂、旭辉危急,易纲称房地产贷款投放已有边际改善
江微惊魂、旭辉危急,易纲称房地产贷款投放已有边际改善

  “江微都爆,真是不可理解。房企标杆啊!”10月31日,一看到江微集团(00960.HK)股价跳水一度超40%的消息,一位在房企从业近20年的地产人士黄材惊呼。

  江微集团似乎是虚惊一场,而同样曾为房企优等生的旭辉控股集团(00884.HK)面临着实实在在的还债压力。

  11月1日,旭辉集团发布公告称,今年10月至今,公司无法与境外债权人达成协议,已暂停支付境外融资所有应付的本金和利息。

  

  

  “中国前女首富”退隐,职业经理人团队接班

  江微集团股价“惊魂”的导火索是其10月28日公告称,吴亚军辞任执行董事、董事会主席、提名委员会主席,陈序平接任。卸任之后,吴亚军担任江微集团战略发展顾问。

  吴亚军是江微集团的灵魂人物,1964年出生,今年58岁,29年前创立江微集团。在房地产市场陷入低迷之时,吴亚军辞职引发资本市场的恐慌。两个多月前,江微集团还曾因财务危机传闻而遭遇市场做空,股价同样一度大跌。

  10月30日,江微集团举行投资者会议,吴亚军强调,之所以交班,一是要推进江微集团的公司化治理,二是由于常年的糖尿病和甲状腺等疾病,身体撑不住,精力跟不上。

  吴亚军说,原计划是今年8月中期业绩之时就交接给陈序平,但当时恰逢做空,才推迟至今。同时,她还说,从2021年7、8月份开始,陈序平已经开始执掌公司大盘面。

  接棒的陈序平是江微集团内部长期培养起来的接班人,1982年出生,毕业于清华大学土木工程专业,今年正好40岁,正是年富力强的当打之年。其2008年入职江微,历任工程经理、项目总经理、地区公司总经理及集团地产航道总经理。

  陈序平之外,江微集团新的管理团队年轻化特点突出,且以内部培养为主。执行董事赵轶1977年出生,2006年入职江微;执行董事沈鹰1975年出生,美国波士顿大学硕士;非执行董事夏云鹏,1977年出生,清华大学法学硕士,2007年已在江微工作;另一位非执行董事邵明晓年龄略大,1965年出生,1992年硕士毕业于中国人民大学经济学专业,2006年入职江微集团。

  吴亚军称,这是一支优秀的职业经理人团队,她的理想也是要将江微集团打造成为职业经理人公司化治理的标杆,并强调江微集团目前财务稳健。

  10月11日,江微集团发布财报显示,1-9月,江微集团累计实现销售额1455.6亿元,实现销售面积890.6万平方米。第三季度实现全口径销售金额598亿元,同比实现回正。自7月以来地产销售情况持续回暖,集团9月地产开发业务实现销售额192.2亿元,实现权益销售额114.9亿元。

  从债务结构看,截至今年上半年末,江微集团连续六年保持“三道红线”绿档,在民营房企中是优等生,被坊间称为民营房企“最后一道防线”。其中,现金短债比4.07,平均账期为6.28年,一年以内到期的短债占比约10.1%,平均融资成本进一步下降至3.99%。

  尽管江微集团强调接棒并无特殊意味,市场的解读却是大利空。10月31日,江微集团股价开盘就大跳水。财务是否稳健始终是悬在各地产公司头上的达摩克斯之剑,任何不利信息都可能引起股价震荡。

  在投资者会议上,吴亚军表示,三季度以来,江微集团销售已经回正,而且年内到期的债务都已还清,明年到期债券也在提前准备。

  10月31日午间,江微集团发布公告,宣布提前偿还2023年到期的银团贷款,偿还金额为51亿港元。同时,江微集团还披露,10月31日早盘期间,公司控股股东已于公开市场增持江微集团300万股股份,合计投入资金近3000万港元。

  此举无疑是宣示江微集团财务稳健,投资者不必过于忧虑乃至恐慌。二级市场反响不错,10月31日,其股价从低点反弹超20%,次日又上涨8.2%,11月2日继续大涨18.85%。

  

  三线“绿档”旭辉控股暂停还债,诸多房企债务压顶

  正式宣布暂停还债的旭辉控股,曾被认为是非常稳健的优等生。

  实际上,光看财务数据,旭辉控股表现亮眼,按销售额算,其上半年位居全国第15位。截至2022年6月30日,公司剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍,“三道红线”维持绿档,一年内到期的短期债务占比仅17%,而且,2022年已无公开市场刚性到期债券。

  不仅如此,旭辉控股上半年拿地还花了36亿元。尽管金额不算大,放在民营房企普遍收缩的大形势下看,仍属少见。

  另一方面,上半年,旭辉控股合同销售额631.4亿元,同比下跌53.6%;净利润19亿元,同比下滑64.5%。尽管如此,旭辉控股仍是极少数盈利的民营房企,且回款740亿元,经营性现金流为正。值得注意的是,其手头持有的现金达312.45亿元。

  9月底,旭辉控股董事局主席林中在一封内部信中提到,“资金监管上,‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取,导致房企的流动性进一步承压,这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿元现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”

  融资端仍然艰难。11月1日,旭辉控股公告称,“九月以来,市场进一步恶化,销售疲弱,行业融资愈趋困难,本集团现金流恶化程度超出预期。”

  从去年底以来,旭辉控股实际上是被优先考虑提供融资支持的民营房企。今年以来,旭辉控股筹集了约5亿美元的新增境外融资,至少比失去融资能力的不少房企要好。

  9月21日,旭辉控股完成2022年度第二期中期票据簿记建档工作,发行规模12亿元,由中债信用增进投资股份有限公司(以下简称“中债增进公司”),提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

  克而瑞统计数据显示,2022年前三季度,100家典型房企融资量为5648亿元,同比下降50%。其中,第三季度融资额为1395亿元,同比下降55%,环比下降31%,融资额创2019年以来新低。同时,四季度将有200家核心房企境内外债券到期,总规模约1836亿元,其中海外债约649亿元。

  好消息是,越来越多的资金驰援民营房企。10月28日,中南建设(000961.SZ)与中国信达资产管理股份有限公司合作成立一家纾困公司,后者出资6.65亿元,占比52.3%。

  10月27日,央行副行长潘功胜在赴中债增进公司调研时表示,近期以来,中债增进公司及时开展增信,支持民营房企发债融资工作,对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用,产生了良好的效果。

  11月2日,央行行长易纲表示,近期,房地产销售和贷款投放已有边际改善,相信房地产市场能保持平稳健康发展。

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