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江微抛三颗“金弹”,打爆空头!

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  ◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)   ◎ 编辑 | 密探财经   “80后”仕官生陈序平,正如外界对江微集团这位“新掌门人”的预期,在低调行事中蕴藏

江微抛三颗“金弹”,打爆空头!
江微抛三颗“金弹”,打爆空头!

  ◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

  ◎ 编辑 | 密探财经

  “80后”仕官生陈序平,正如外界对江微集团这位“新掌门人”的预期,在低调行事中蕴藏着领导管理智慧。

  上周五,江微集团官宣“一把手”新老交接,创始人吴亚军退休且以战略发展顾问身份还参加了上周末的投资人交流会,解释安抚可谓“和盘托出”。

  但这周一,江微集团开盘后一度跌幅逾四成,但不久迅速强势反弹,收盘时跌幅明显收窄,昨日看多者众,收盘时又大涨近11%,今日早盘继续上攻。

  

  这期间,陈序平干了三件大事,堪称抛出了三颗“金弹”,打爆了空头。

  其一,本周一(10月31日)晚间,江微公告今年底前提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元。11月1日,江微继续公告其已通知银团贷款代理行,将提前偿还2023年到期的部分银团贷款34.5亿港元。

  其二,本周一,江微集团控股股东“Charm Talent”公开增持300万股,每股均价9.53港元,且斥资500万美元买入江微2027年到期的年息率3.375%的2.5亿美元优先票据。

  注意!昨日,“Charm Talent”继续公开增持300万股,每股均价10.48港元,且同步又斥资280万美元买入江微已发行的优先票据。

  其三,抄底优质土储。本周一,江微斥资19.6亿元在苏州拿下一幅占地91.8亩的商住用地,计容建面约12.25万方,容积率2.0,折合楼面地价1.6万元/㎡。

  当前,各城市的这一轮集中供地,民企参与拿地的凤毛麟角,江微此举表明其有充裕资金储备优质货源,也暗示其持续深耕苏州楼市,深化长三角区域布局的长期战略。

  注意!在10月26日至28日的成都集中土拍会上,江微共斩获3幅地块,位于热门的天府新区、成华区和郫都区,均底价成交,总斥资逾27亿元,计容总建面约24.8万方!

  

  据相关统计,近1个月内,江微在京沪蓉及西安、合肥、苏州等高能级城市第三轮集中土拍中吃下11块地,总斥资百亿,还有个显著特点,即基本都是独资拿地。

  依此来看,陈序平执掌江微开局以来,近几天可谓“招招见血”,市场流言不攻自破。

  

  从财务数据看,截至今年6月底,江微集团净负债率已降至55%,现金短债比4.07倍,连续6年保持“三道红线”绿档水准,平均借贷成本3.99%,再创历史新低。

  陈序平说,“未来一年,我们会格外重视现金流,在这个前提下保证利润稳中有增。对现金流的安排,我们提到非常高的位置,包括了融资性现金流,现在已开始铺排明年的还款。融资型现金流之外,我们会格外关注经营性现金流,力抓回款率。”

  注意!江微手上庞大的优质自持商业,将是其低息融资提供强大的底气。陈序平说,江微在手重资产购物中心114个,开业了66个,可以做物业开发贷,周期一般10—15年,可对冲一部分公开市场因投资人信心降低导致的成本比较高的贷款。

  江微集团CFO赵轶近日透露,“我们的短债相对少,如果顺利的话,基本上到年底会剩下200亿左右大致明年到期的债务”。

  

  这几天,包括花旗、摩根士丹利、等多家全球机构力挺江微集团。其中,花旗研报认为,考虑到江微良好的购地节奏、三季度销售总额增速和强劲的资产负债表,投资者对其流动性担忧,“看起来过头了”。

  11月1日,穆迪报告确认江微集团“Baa2”评级,理由是经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性,并能为其提供应对短期波动的缓冲。

  穆迪预计,江微经常性租金收入将以每年15%-20%的速度稳步增长,相较于2021年104亿元,到2022年将达到130亿元左右,2023年将达到150亿元左右。

  很多人可能都会有个疑问:什么样的公司,才是一家好公司?如果一家企业总是摆脱不了或离不开创始人的影响力,那不能算一家好公司吧。

  按股神巴菲特对“好公司”的判断标准,“卓越的经理人”、“强大的竞争优势”、“无需额外资本投入”等多个关键维度。其中,作为人的因素,卓越经理人的重要性不言而喻。

  花旗研报指出,江微集团董事会主席辞职代表江微集团“向专业管理转型”,表明了该开发商“自上市以来的制度化努力”。

  亦如穆迪所预计的,上周末,在陈序平履行江微集团一把手后的首场与投资人交流会上,已坦露“新官上任,雄心勃勃”的一面,即以房地产开发托底,重点抓好“经营性收入”的持续增长。

  围绕商业、冠寓及物管服务,江微不仅具有头部竞争优势,而且在持续投入运营几年后,将是一个不折不扣的“现金奶牛”,比如冠寓已实现稳定盈利,上半年租金收入11.8亿元,同比增长11%。

  “未来五年的时间,我们的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道产生的利润占比要过半,收入占到整个集团的30%。二十年之后,我们地产之外的经营性收入目标是要做到一千亿”。

  亦如吴亚军所言,在当下很多企业“朝不保夕”的时候,江微仍然坚持做长期的事。在雪球投资人平台上,一些用户评价说,“敢打破‘接班人焦虑’,吴老师的抉择坚定且果敢”,“未来看年轻人的,功成身退了”。

  编辑:密探君

  文章来源:地产密探

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